Cómo se ajusta un alquiler: ICL, IPC y UVA

Hasta fines de 2023 la ley decía cómo se ajustaba un alquiler de vivienda: una vez al año, por un índice fijado por el Banco Central, en contratos de tres años. El DNU 70/2023 derogó esa ley y, desde entonces, el contrato es lo que las partes pacten: la duración, la moneda, el índice y cada cuánto se aplica. Eso vuelve más importante entender los índices, porque ahora hay que elegir uno.

Los tres índices que se usan

ICL — Índice para Contratos de Locación

Lo publica el Banco Central, todos los días. Combina en partes iguales la inflación (CER) y la variación de los salarios formales (RIPTE). Fue el índice obligatorio de la ley anterior, y sigue vigente en los contratos firmados bajo ella hasta que terminen. Como mezcla precios y salarios, sube un poco menos que la inflación cuando los sueldos se atrasan, y un poco más cuando se recuperan.

IPC — Índice de Precios al Consumidor

Lo publica el INDEC una vez por mes, con la inflación del mes anterior. Es el más usado en los contratos nuevos: es el que todos conocen y el que sale en las noticias. El ajuste por IPC entre dos fechas es la inflación acumulada entre ellas.

UVA

La misma unidad de los créditos hipotecarios: la actualiza el Banco Central a diario con el CER. En la práctica sigue a la inflación con unos días de retraso. Algunos contratos se pactan directamente en UVAs (tantas UVAs por mes), y el alquiler en pesos es esa cantidad por el valor del día.

Cómo se calcula el aumento

La cuenta es siempre la misma: el alquiler nuevo es el alquiler viejo multiplicado por el índice de hoy dividido por el índice del día en que se fijó. Con el IPC, "el índice de hoy" es el último publicado; con el ICL y la UVA, el valor de la fecha exacta.

1. Tomá el alquiler vigente y la fecha en que se fijó (el inicio del contrato o el último ajuste).
2. Buscá el valor del índice en esa fecha y en la fecha del ajuste.
3. Dividí uno por otro y multiplicá por el alquiler.

La calculadora ¿Cuánto sube mi alquiler? hace esa cuenta con los valores publicados por el BCRA y el INDEC, para cualquier par de fechas y cualquiera de los tres índices.

Qué mirar antes de firmar

• Índice y frecuencia, escritos en el contrato: "IPC, cada cuatro meses" no es lo mismo que "IPC, cada mes". A igual índice, un ajuste más frecuente hace que el alquiler siga de cerca a los precios; uno menos frecuente lo deja atrasado un tiempo y luego salta.
• La moneda: en pesos con ajuste, o en dólares sin ajuste. Un alquiler en dólares no se indexa, pero traslada el riesgo del tipo de cambio a quien lo paga.
• La duración: sin un mínimo legal, se ven contratos de uno, dos y tres años. Un contrato más largo da previsibilidad a las dos partes; conviene que diga qué pasa si alguien se va antes.
• Las garantías: qué acepta quien alquila (propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo) — las fichas de alquiler en Pórtico lo dicen.
• Las expensas: si están incluidas o no, y si son ordinarias y extraordinarias. Las extraordinarias (una obra en el edificio) por uso corresponden al propietario.
• El depósito: por costumbre, un mes; se devuelve al final actualizado al último alquiler.

Si tu contrato es anterior a diciembre de 2023

Los contratos firmados bajo la ley 27.551 (entre julio de 2020 y diciembre de 2023) siguen rigiéndose por ella hasta que terminan: tres años de duración, ajuste anual por ICL. El DNU no los modificó; sólo cambió las reglas para los contratos nuevos.