Crédito hipotecario UVA: qué es, qué pide un banco y cuánto se puede pedir

Un crédito hipotecario en la Argentina, hoy, es casi siempre un crédito en UVA: se presta y se devuelve en una unidad que sigue a la inflación. Entenderlo bien es la diferencia entre una cuota que se puede pagar durante veinte años y un susto a los seis meses.

Qué es la UVA

La Unidad de Valor Adquisitivo es una unidad de cuenta que el Banco Central actualiza todos los días con el CER, que sigue al índice de precios al consumidor. El banco te presta una cantidad de UVAs (el precio en pesos dividido por el valor de la UVA del día) y vos devolvés una cuota fija en UVAs, todos los meses, durante el plazo del crédito.

Como la UVA sube con la inflación, la cuota en pesos sube con la inflación. Lo que no sube es el interés: la TNA de un crédito UVA es baja (de un dígito, en general) porque la inflación ya la pone la unidad. Por eso la cuota inicial es mucho más baja que la de un crédito a tasa fija en pesos por el mismo monto.

Las tres reglas que fijan cuánto podés pedir

1. La relación cuota-ingreso: la primera cuota no puede superar el 25 % del ingreso neto del grupo familiar (algunos bancos aceptan hasta el 30 % o suman ingresos de dos personas). Es la regla que más limita, y es la que Pórtico usa cuando muestra "% de tu ingreso" en cada unidad en venta.
2. El porcentaje financiado: los bancos prestan hasta un 70 u 80 % del valor de la propiedad (el que fija su tasador, no necesariamente el precio de venta). El resto es el anticipo, en dólares, el día de la escritura.
3. El plazo y la edad: plazos de 20 a 30 años, con la condición de que quien toma el crédito no supere cierta edad al terminar de pagarlo (65 a 75 años, según el banco).

Con esas tres reglas y la tasa, la cuenta es mecánica: la calculadora ¿Hasta cuánto puedo comprar? la hace con tu ingreso y las tasas confirmadas.

Qué van a pedir

• Ingresos demostrables: recibos de sueldo (en general, un año de antigüedad en el empleo) o, para monotributistas y autónomos, las declaraciones y los pagos de los últimos dos años. Se pueden sumar los ingresos de la pareja o de un familiar como codeudor.
• Historial crediticio limpio: sin deudas en mora en la central del BCRA.
• Anticipo en mano: el 20 o 30 % que el banco no presta, más los gastos de la escritura (ver cuánto cuesta escriturar).
• Una propiedad "apta crédito": títulos perfectos, sin sucesión pendiente, sin PH sin reglamento, con planos aprobados. Las unidades que Pórtico marca apto crédito cumplen con eso según la inmobiliaria que publica.
• Seguros: de vida sobre el saldo y de incendio sobre la propiedad, que se suman a la cuota.

Cómo es el proceso, en orden

1. Precalificación: con los ingresos, el banco dice cuánto prestaría. Sirve para buscar con un número, no con una ilusión. Hacela antes de reservar nada.
2. Reserva y boleto de la propiedad, con la fecha de escritura pensada para que el banco llegue (contar seis a diez semanas).
3. Tasación: el banco manda a tasar; el monto del crédito sale de esa tasación.
4. Aprobación y escritura: el mismo día se firma la compra y la hipoteca; el banco paga al vendedor.

Antes de decidir

• Mirá la cuota como parte del ingreso, no el monto total: un crédito que arranca en el 25 % del ingreso no deja margen para otro crédito, un auto o una emergencia.
• Tené en cuenta que el precio se pacta en dólares y el crédito es en pesos: entre la aprobación y la escritura el tipo de cambio puede mover el anticipo que hace falta.
• Compará bancos por tasa, plazo máximo y porcentaje financiado, no sólo por la cuota que muestra la publicidad. En cada unidad en venta de Pórtico están las líneas confirmadas, con la fecha de esa confirmación.