Alquilar por primera vez: garantías, depósito y qué firmar

Alquilar por primera vez tiene una parte que nadie explica hasta que estás en la inmobiliaria con la carpeta abierta: la garantía, el depósito y lo que hay que tener junto el día de la firma. Esta guía va en el orden en que te lo van a pedir.

Primero: qué garantía tenés

Quien alquila quiere saber que, si dejás de pagar, alguien responde. Eso es la garantía. Hay cuatro que se aceptan, y la ficha de cada alquiler en Pórtico dice cuáles toma esa inmobiliaria.

Garantía propietaria

Una persona que tiene un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires (algunos aceptan el conurbano) y firma respondiendo por vos con esa propiedad. Es la clásica, la que más inmobiliarias prefieren, y la más difícil de conseguir si no tenés familia con propiedades acá. Van a pedir la escritura o el título del garante, su DNI y, a veces, sus ingresos.

Seguro de caución

Una aseguradora responde por vos. Se contrata por internet en un día, cuesta entre uno y dos alquileres por todo el contrato (según el plazo y la aseguradora), y se paga una vez, al inicio — no se devuelve. Casi todas las inmobiliarias lo aceptan hoy. Para quien viene de otra provincia o del exterior es, en la práctica, la única puerta.

Recibo de sueldo

Tus propios ingresos, en relación de dependencia, con antigüedad. Por uso, el alquiler no debería superar un tercio del ingreso demostrable; muchas inmobiliarias lo aceptan sólo junto con otra garantía.

Depósito en garantía

No es una garantía en sentido estricto — es plata tuya que queda retenida — pero algunas inmobiliarias lo aceptan como única garantía, sobre todo en contratos cortos. Por uso, un mes de alquiler; se devuelve al final, actualizado al valor del último mes, descontando lo que haya que reparar.

Segundo: cuánto hay que tener el día de la firma

Sumá, con números tuyos:

1. El primer mes de alquiler, por adelantado.
2. El depósito: un mes, por uso.
3. El seguro de caución, si es tu garantía: uno o dos alquileres, a la aseguradora.
4. La comisión inmobiliaria: en la Ciudad de Buenos Aires, en alquileres de vivienda, la paga el propietario, no el inquilino (ley 5859 de la Ciudad, desde 2017). Si te la piden, es una señal.
5. Gastos de contrato: certificación de firmas, sellado si corresponde — pocos pesos, pero preguntá.

Con seguro de caución, el día de la firma se juntan entre tres y cuatro alquileres; con garantía propietaria, dos.

Tercero: el contrato

Desde diciembre de 2023 (DNU 70/2023) no hay una ley que fije la duración, el ajuste ni la moneda de un alquiler: es lo que dice el contrato. Por eso leerlo importa más que antes. Mirá que estén escritos:

• La duración y qué pasa si te vas antes: cuántos meses de preaviso, y si hay penalidad (por uso, un mes de alquiler si te vas en el primer año).
• El ajuste: qué índice (IPC, ICL, UVA), cada cuánto (mensual, trimestral, cuatrimestral) y desde cuándo. La calculadora ¿Cuánto sube mi alquiler? te muestra qué significa cada combinación con los valores reales.
• La moneda: pesos con ajuste, o dólares sin ajuste. Si es en dólares, cómo se paga (billete, transferencia, a qué cotización).
• Las expensas: si están incluidas, y que las extraordinarias (obras del edificio) sean del propietario. Pedí las últimas tres liquidaciones antes de firmar.
• El depósito: cuánto, cómo se actualiza, en cuánto tiempo se devuelve.
• El estado del departamento: un inventario o fotos firmadas por las dos partes. Es lo que evita la discusión del final.
• Mascotas, uso profesional, subalquiler: lo que no está permitido por escrito, está prohibido por el reglamento del edificio o por el contrato.

Cuarto: antes de firmar, la visita

Todo lo de qué mirar en una visita vale para alquilar, con dos agregados: probá la calefacción y el agua caliente (son tu gasto del invierno) y preguntá si el gas y la luz están habilitados a nombre de alguien o hay que dar de alta. Un medidor cortado por deuda del inquilino anterior es un trámite de semanas.

Si sos el que alquila su departamento

Del otro lado, las mismas preguntas al revés: qué garantías aceptás (en Pórtico las marcás en la ficha, y quien busca las ve antes de escribirte), qué índice y qué frecuencia de ajuste querés, y un inventario firmado el día de la entrega.