Cuánto cuesta escriturar en la Ciudad de Buenos Aires

El precio de un departamento es el número grande. Escriturarlo cuesta otro número, más chico pero nada despreciable, que conviene tener en la cuenta desde el primer día: en la Ciudad de Buenos Aires, para quien compra, suele quedar entre el 5 y el 7 % del precio, según si aplica o no la exención de sellos y qué se negocie con la otra parte. Esta guía dice de qué se compone.

Lo que paga quien compra

Impuesto de sellos

Es el impuesto de la Ciudad sobre la escritura de compraventa. La alícuota general es del 3,5 % sobre el precio (o sobre la valuación fiscal, si fuera mayor). Por costumbre se reparte por mitades entre comprador y vendedor, aunque nada impide pactar otra cosa en el boleto.

Hay una exención importante: si el inmueble va a ser vivienda única, familiar y de ocupación permanente y el precio no supera el tope que la Ley Tarifaria de la Ciudad actualiza cada año, el comprador no paga sellos. Por encima del tope, se paga sobre el excedente. Preguntale al escribano cuál es el tope vigente al momento de la escritura: es el dato que más mueve el total.

Honorarios del escribano

Quien compra elige al escribano y paga sus honorarios, que en la práctica rondan entre el 1,5 y el 2 % del precio, más IVA. Cubren el estudio de títulos, la redacción de la escritura, la autorización y la inscripción. Vale pedir un presupuesto cerrado antes, con todo desglosado.

Certificados, tasas e inscripción

Certificado de dominio e inhibiciones, informes de deuda (ABL, aguas, expensas), tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, sellados varios. Sumados, del orden del 0,5 al 1 %. Son gastos reales, con comprobante, no un porcentaje redondo: el escribano los rinde.

Comisión inmobiliaria

Cuando interviene una inmobiliaria, cada parte paga la suya. En la Ciudad la escala de CUCICBA la sitúa hasta el 4 % más IVA para cada parte; el uso corriente está entre el 3 y el 4 %. Se conviene por escrito al firmar la reserva.

Lo que paga quien vende

• Su mitad del impuesto de sellos, salvo pacto en contrario.
• Su comisión inmobiliaria, si la hubo.
• El impuesto sobre la ganancia por la venta: para inmuebles comprados antes del 1 de enero de 2018, el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), del 1,5 % del precio; para los comprados después, el impuesto cedular del 15 % sobre la diferencia entre lo que pagó y lo que cobra, actualizada. Quien vende su vivienda única para comprar otra dentro del año puede pedir la exención del ITI (el "certificado de no retención"); es un trámite ante AFIP que conviene iniciar antes de la escritura.
• Los certificados de libre deuda que le corresponden (expensas, ABL) y la cancelación de la hipoteca, si la hubiera.

Cuándo se paga cada cosa

1. Reserva: una seña chica, generalmente en la inmobiliaria, que fija el precio por unos días mientras se revisan los títulos.
2. Boleto de compraventa: se firma con un adelanto (por uso, el 30 % del precio; en las fichas de Pórtico, el anticipo del expediente financiero) y se fija la fecha de escritura. Es un contrato con fuerza: retractarse tiene costo (la seña doblada, por el artículo 1059 del Código Civil y Comercial).
3. Escritura: se paga el saldo, se firman la escritura y, si hay crédito, la hipoteca. Ese día se pagan sellos, honorarios y gastos. Con crédito, el banco suele exigir un escribano de su lista.

Qué preguntar antes de reservar

• Si la propiedad es "apta crédito" (títulos perfectos, sin sucesión abierta, sin PH irregular): sin eso no hay hipoteca.
• Si aplica la exención de sellos por vivienda única.
• Si hay deudas de expensas o de ABL, que pasan con el inmueble.
• Quién paga cada gasto: que quede escrito en el boleto, no en una charla.