Hipoteca inversa: qué es, dónde existe y qué hay en la Argentina

Mucha gente en Buenos Aires tiene la mayor parte de lo que tiene en el departamento donde vive, y una jubilación que no alcanza. La hipoteca inversa es la respuesta que otros países dieron a esa situación: convertir la casa en un ingreso sin dejar de vivir en ella. Acá se habla de ella cada tanto, pero no existe como producto. Esta guía explica qué es, por qué no está, y qué se puede hacer hoy con las figuras que sí existen.

Qué es

Es un préstamo al revés. En una hipoteca común, el banco te presta para comprar y vos pagás cuotas. En la inversa, vos ya sos dueño, el banco te presta contra el valor de la casa — en un pago único o en una renta mensual — y no pagás nada mientras vivas ahí. La deuda, con sus intereses, se cobra cuando fallecés o vendés: los herederos pueden pagarla y quedarse con la casa, o venderla y quedarse con la diferencia.

Cuánto prestan depende de la edad (a más edad, más porcentaje del valor), del valor de la propiedad y de la tasa. En general, una persona de 70 años accede a entre el 30 y el 50 % del valor de su casa, repartido en una renta que puede ser vitalicia o por un plazo.

Dónde existe

• España: regulada por la ley 41/2007, para mayores de 65 años o personas con dependencia; la ofrecen algunos bancos y aseguradoras, con un asesoramiento previo obligatorio.
• Reino Unido: como *equity release*, un mercado grande y muy regulado, con la garantía de que la deuda nunca supera el valor de la casa.
• Estados Unidos: el programa HECM, asegurado por el gobierno federal, para mayores de 62 años.

En los tres casos hay algo en común: una moneda estable, crédito a largo plazo y un marco legal específico que protege a quien toma el préstamo y a quien lo da.

Por qué en la Argentina no hay

Un banco que presta a treinta años contra una casa necesita fondearse a treinta años en una moneda que no se derrita, calcular cuánto va a vivir la persona (una cuenta actuarial, como la de un seguro de vida) y saber que va a poder cobrarse con la propiedad al final. Con inflación alta, sin crédito largo en pesos y con la propiedad valuada en dólares, ninguna de las tres piezas cierra fácil. Hubo proyectos de ley para crear la figura, ninguno se convirtió en ley, y ningún banco ni aseguradora la ofrece.

Lo que sí existe

Vender la nuda propiedad y quedarse con el usufructo

El Código Civil y Comercial separa la nuda propiedad (ser el dueño) del usufructo (usar y gozar la cosa). Un propietario mayor puede vender la nuda propiedad de su departamento y reservarse el usufructo vitalicio: cobra hoy, y sigue viviendo ahí hasta su muerte, con derecho incluso a alquilarlo. El comprador paga menos que el valor de mercado — el descuento depende de la edad del usufructuario — y recibe la propiedad plena al fallecer.

Es la figura más parecida a la hipoteca inversa que la ley argentina permite, y es legal y corriente en escribanías, aunque poco conocida. Lo que hay que mirar: el precio (que el descuento sea el que corresponde a la edad, no el que impone la urgencia), quién paga expensas e impuestos mientras dura el usufructo (por regla, el usufructuario las ordinarias), y que la escritura deje el usufructo inscripto en el Registro.

Renta vitalicia

También en el Código Civil y Comercial: se entrega la propiedad a cambio de una renta periódica de por vida, garantizada con hipoteca sobre el mismo inmueble. Traslada al comprador el riesgo de que vivas mucho — que es, en el fondo, la esencia de una hipoteca inversa. Es menos usada y conviene que la renta esté indexada, porque una renta fija en pesos deja de valer en pocos años.

Alquilar y mudarse, o vender y comprar más chico

Sin contratos exóticos: vender el departamento grande, comprar uno más chico y quedarse con la diferencia, o alquilarlo y vivir de esa renta en otro lado. Es lo que hace la mayoría, y muchas veces es lo mejor. Vendé con Pórtico es la puerta para la primera parte; las fichas de alquiler dicen cuánto vale la segunda.

Antes de firmar cualquiera de estas

Un escribano que explique el contrato, y un abogado si hay herederos que puedan discutirlo después. Un usufructo mal escriturado o una renta sin garantía son problemas que aparecen cuando la persona ya no está para defenderse.