PH o departamento: qué cambia de verdad

En Buenos Aires PH quiere decir dos cosas a la vez: la figura legal (propiedad horizontal, la de cualquier edificio) y lo que todos entendemos — una casa chorizo o un lote subdividido, con dos, tres o seis unidades, un pasillo, un patio, sin ascensor ni encargado. Esta guía es sobre lo segundo, y sobre lo que cambia cuando vivís ahí en vez de en un edificio.

Expensas: la diferencia que se ve todos los meses

Un PH de cuatro unidades no tiene encargado, ascensor, pileta ni portero eléctrico que mantener. Las expensas son una fracción de las de un edificio — a veces sólo el agua y la luz del pasillo, repartidas a mano entre los vecinos. Es la razón más concreta para elegir un PH.

El reverso: no hay administración. Cuando hay que arreglar el techo común o la cañería del pasillo, lo deciden y lo pagan los vecinos entre ellos, sin un fondo de reserva ni un administrador que cobre. Con dos vecinos razonables es lo mejor del mundo; con uno que no paga, es un problema que en un edificio absorbe el consorcio.

Reglamento y afectación: leer antes de comprar

Todo PH tiene un reglamento de copropiedad inscripto — o debería. Ahí está qué es de cada uno (la terraza, el patio del fondo, el lavadero), qué es común (el pasillo, la medianera, el techo) y qué se puede hacer. Hay PH viejos con reglamentos de los años 50 que no dicen nada del uso de la terraza, y otros donde la terraza que "viene con la unidad" es, en el papel, común. Pedilo antes de la reserva y leelo con el escribano.

Crédito

Los bancos financian PH sin problema si la unidad tiene reglamento, planos aprobados y título perfecto — es decir, si es una propiedad horizontal como cualquier otra. Lo que no financian es la casa dividida de hecho, sin subdividir. En Pórtico, la marca apto crédito en la ficha lo dice según la inmobiliaria que publica.

Lo que se vive

• Luz y aire: un PH suele tener patio, terraza o los dos, y ventanas a dos frentes. Un departamento al contrafrente de un edificio alto tiene una sola orientación. Mirá la orientación en la ficha: en un PH "al fondo" el patio puede estar al sur y no ver el sol.
• Ruido: sin vecinos arriba ni abajo, pero pared con pared con el de al lado, y la calle más cerca si es al frente. El pasillo compartido suena.
• Seguridad: sin encargado ni cámaras. La puerta de calle y la del pasillo son lo que hay. Un PH en planta baja con ventanas a la calle se protege con rejas, y las rejas cuentan en el precio y en la sensación.
• Escaleras: los PH de arriba son casi siempre por escalera; sin ascensor, siempre. Pensalo a diez años.
• Mantenimiento: el techo, la humedad de una casa de 1930 y las cañerías de plomo son tuyas. Un edificio de 2010 tiene otros problemas, pero los reparte.

Obras

En un PH, ampliar o reformar es más fácil de imaginar y más difícil de aprobar: lo que toques de la medianera, el techo o el pasillo necesita la conformidad de los vecinos y, si cambia superficie, planos nuevos. Lo que sea puertas adentro, no. En un edificio, el reglamento y el consorcio dicen qué se puede, y la respuesta suele ser "menos de lo que querías".

Reventa

Un PH bien subdividido y en buen estado se vende bien y a menos gente: quien busca PH lo busca a propósito. Un departamento en un edificio con amenities tiene más compradores, y más competencia idéntica en el mismo edificio. Ninguno es mejor inversión por definición; lo que pesa es el estado del título y de la construcción.

En resumen, qué mirar en un PH que no mirarías en un departamento

1. Reglamento inscripto, planos aprobados, título perfecto.
2. Qué es exactamente de la unidad y qué es común (terraza, patio, lavadero).
3. Cómo se pagan los gastos comunes y quién los administra.
4. El techo y la humedad, con la lista de qué mirar en una visita.
5. Si hay obras hechas sin aprobar — son del que compra.