Vender: cómo se fija el precio y qué te va a pedir la inmobiliaria

Vender un departamento son tres decisiones y un montón de papeles. Las decisiones: a qué precio, con quién y con qué margen. Los papeles, mejor tenerlos antes de que aparezca el comprador, porque es lo que más ventas demora. Esta guía va por ese orden.

El precio: tres números distintos

La tasación

Lo que una inmobiliaria estima que vale hoy, mirando lo que se cerró en la zona por unidades parecidas — no lo que se publica. Es gratis: es la primera conversación. Pedí dos o tres, y pedí que te muestren los comparables: un número sin comparables es una opinión.

El precio de publicación

Lo que sale en el aviso. Suele ir un poco por encima de la tasación, para dejar margen a la negociación. Publicar muy alto "para ver" tiene un costo real: las primeras dos semanas son las de más visitas, y una unidad que queda meses publicada se percibe como un problema aunque no lo tenga.

El precio de cierre

Lo que se firma. En Buenos Aires la diferencia entre lo publicado y lo cerrado suele estar entre el 5 y el 10 %, según el momento del mercado. Ese margen es tuyo: decidí de antemano hasta dónde bajás, y no lo decidas en la mesa con la oferta enfrente.

Los papeles, antes que el comprador

Lo que un escribano va a pedir para escriturar, y lo que conviene tener listo el día que publicás:

• El título de propiedad (la escritura) y, si compraste con crédito, la cancelación de la hipoteca inscripta.
• Estado parcelario: en la Ciudad, un certificado vigente sobre la parcela; lo tramita un agrimensor y demora semanas. Sin él, no hay escritura.
• Libre deuda de expensas y de ABL, y las últimas liquidaciones.
• El reglamento de copropiedad y el plano de la unidad: quien compra con crédito los necesita.
• Si hay más de un dueño (condominio, herederos): todos firman, o un poder. Una sucesión sin terminar es lo que más ventas frena: si es el caso, empezá por ahí.
• Tu situación impositiva: el ITI (1,5 % del precio) si compraste antes de 2018, o el impuesto cedular (15 % sobre la ganancia actualizada) si compraste después; si vendés tu vivienda única para comprar otra, el certificado de no retención del ITI se pide antes de escriturar.

Todo esto está desarrollado en cuánto cuesta escriturar.

La autorización de venta

Cuando trabajás con una inmobiliaria, firmás una autorización: por cuánto tiempo, a qué precio, con qué comisión, y si es exclusiva o no.

• Con exclusividad: una sola inmobiliaria por un plazo (por uso, 90 días). A cambio, invierte en la publicación (fotos, difusión) sabiendo que la venta es suya. Que el plazo sea corto y renovable.
• Sin exclusividad: varias a la vez. Más avisos, pero cada una invierte menos, y el mismo departamento publicado tres veces a tres precios distintos confunde a quien busca.

Leé la autorización: la comisión que dice ahí es la que vas a pagar, y una cláusula habitual te obliga a pagarla aunque vendas por tu cuenta durante el plazo.

Qué cobra cada uno

• La inmobiliaria: en la Ciudad, la escala de CUCICBA la fija hasta el 4 % más IVA para cada parte; el uso está entre el 3 y el 4 %. Se paga al firmar el boleto o la escritura, según la autorización.
• El escribano: lo elige y lo paga quien compra. A vos te corresponden los certificados de tu lado y la cancelación de hipoteca, si la hay.
• Sellos: la mitad, por costumbre, salvo que se pacte otra cosa.

Los tiempos

Una unidad bien puesta en precio, con los papeles listos, se vende en Buenos Aires en dos a cuatro meses; con los papeles a medias, el doble, y la mitad de esos meses es esperar certificados. Desde la reserva hasta la escritura, contá cuatro a ocho semanas — más si el comprador toma crédito.

Las dos formas de vender con Pórtico

Vendé con Pórtico: Pórtico visita y mide la unidad, arma la ficha completa con plano y, cuando corresponde, el modelo 3D, la publica bajo su propia cuenta y atiende las consultas por vos. O publicala vos: tu ficha, tu WhatsApp, con la etiqueta «Dueño directo» — después de la visita de relevamiento, que es lo que hace que lo publicado sea cierto.